La Location Meublée dans une résidence de services

Investissement immobilier locatif dans une résidence gérée

S’offrir un appart géré dans une résidence de services permettra, outre le fait de se constituer un patrimoine immobilier, de se générer des revenus complémentaires sans contraintes, sans que ce soit chronophage, tout étant très très peu énergivore (c’est tendance ça en plus ! 🤣) parce que la gestion est confiée à un professionnel.

Ça a l’air pas mal ton truc mais comment ça fonctionne ?

C’est du tout compris comme le all inclusive quand on part aux Maldives ! Les apparts sont neufs – ou rénovés – meublés et équipés avec tout ce qu’il faut pour y vivre (mais sans les mojitos hein). Il y a des parties communes qui vont varier selon le type de résidence, mais ça peut être par exemple une piscine, de la restauration, des salles de sports, des salons ou autres services.

Il existe plusieurs types de résidences gérées parmi lesquelles :

• les résidences d’affaires,
• les résidence de tourisme,
• les maisons de retraite, les résidences seniors, les EPHAD, les SSR…
• les résidences étudiants

Tout ça est géré par un exploitant (un gestionnaire). Un bail commercial est signé avec lui sur une durée du bail pouvant varier de 9 ans à 18 ans même parfois !

Le truc top c’est que par ce bail conclu avec l’exploitant, il s’engage à vous verser un revenu garanti (celui prévu au bail), le plus souvent à trimestre échu, et ça peu importe que le logement soit occupé ou non. Alors forcément, n’imaginez pas y aller vivre dans ce bien, c’est comme si vous achetiez d’une certaine façon un fonds de commerce avec des murs. Néanmoins, principalement dans les résidences de tourisme, vous pouvez, si le bail le permet bien entendu, moyennant une réduction des revenus, y séjourner une semaine ou plus.

 

Ce brave exploitant va donc pour vous faire tourner la boutique et donc se charger de :

• remplir l’établissement,
• percevoir les loyers ou règlements de nuitées ou séjours,
• entretenir les parties communes,
• effectuer les éventuelles réparations,
• gérer ou faire gérer les services destinés aux résidents ou aux vacanciers,
• etc.

Ces revenus ne sont pas des revenus fonciers, ce sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (dans le jargon on dit BIC, pas les stylos hein…). Bien sûr comme tout revenu, il faut les déclarer et ils sont générateurs d’Impôt et de prélèvements sociaux.

Bien sûr, sinon ce ne serait pas drôle, c’est un peu plus complexe que ça (et limite tant mieux pour l’investisseur, vous allez voir). Comme pour les autres revenus d’ailleurs, vous allez déduire les charges inhérentes à l’exploitation et l’acquisition du bien.

Il va falloir choisir ensuite (avec votre dévoué Conseil) entre le :

 

Micro BIC

A condition que les revenus totaux en meublé soient inférieurs à 72.600€ /an
=>
Abattement forfaitaire de 50% sur les revenus meublés (voire 71% en meublé de tourisme classé)

 

BIC au réel

Sur option OU obligatoirement si les revenus totaux en meublé sont supérieurs à 72.600€ /an
=>
Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt et assurance emprunteur, frais d’assurance, taxe foncière) ETdéduction d’un amortissement comptable des constructions et travaux (hors prix du foncier)

Kezaco l’amortissement comptable ?? alors un peu de culture…

La définition c’est ça : c’est un terme comptable qui définit la perte de valeur d’un actif immobilisé de l’entreprise, du fait de l’usure du temps ou de son obsolescence.

 

Il est important de préciser qu’en BIC au réel, il convient de passer par un expert-comptable pour le calcul des amortissements et la comptabilité de son bien exploité. La plupart des offres d’ailleurs proposent un « Kit Fiscal » vous permettant de vous délester de ces tâches. Cela vous évitera par ailleurs de vous faire contrôler par le Trésor Public qui n’apprécie guère qu’un particulier décide seul de se lancer dans cette aventure…

Aussi, il y a bien un petit malin qui va me demander ce qu’il se passerait si l’on trouvait un résultat négatif? Il y a 2 scénarios possibles alors…. call me.

 

Expliqué comme ça, ça semble parfait… à quoi dois-je prêter attention ?

Vu que la rentabilité va dépendre du bon remplissage (et oui c’est le terme), il va falloir être vigilant sur la compétence et le savoir-faire de l’exploitant. Et oui si on veut espérer percevoir un rendement de 4% net de charges par an durablement, ça représente le point clé.

Par ailleurs, autre point sympa, cet investissement permet d’acheter in fine HT en récupérant la TVA sur le prix du logement, soit 20% du prix d’acquisition, quand même… pour cela, condition : notre cher exploitant doit fournir au moins 3 des 4 services que sont l’accueil, le petit-déj’, la fourniture du linge et le ménage.

 

Bon beh génial… mais…. La revente ?

Comme tout bien immobilier, si vous veniez à réaliser une plus-value, c’est-à-dire un prix de vente supérieur au prix d’achat (c’est un peu plus complexe dans les faits mais ça on en reparlera), elle serait soumise à l’impôt (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).

Après pas de panique, il existe des abattements pour durée de détention et donc plus vous détenez votre bien longtemps, moins la plus-value est taxée (il faut au moins 5 ans).

Cette plus-value peut même être exonérée d’impôt après 22 ans de détention et après 30 ans concernant les prélèvements sociaux.

Il faut quand même savoir que…la revente de votre bien peut-être parfois délicate. Vous allez me dire « mais pourquoi ? ». Tout simplement parce que le bien est sous exploitation. Certains ont tendance à dire qu’on achète surtout un chiffre de rendement et que le loyer annuel va déterminer le prix de vente. Cela démontre ici encore une fois que la sélection du bon poulain est capitale… le renom et la qualité de l’exploitant va déterminer tout le cycle de l’achat à la revente.

Sachez que le marché secondaire, que j’appelle le marché de l’occasion se répand de plus en plus et que nous avons les solutions pour s’occuper de la revente. Pour un acheteur d’ailleurs, c’est un investissement intéressant car on connaît bien le fonctionnement puisqu’il y a déjà du recul et ainsi une bonne visibilité future.

 

Allez go ! je veux y aller ?

Bon déjà il faut savoir qu’on peut l’acheter bien sûr à crédit ou comptant. Parfois le montage du prêt peut s’avérer complexe du fait de la spécificité du projet ; vous savez ce que je vais vous dire… profitez de votre professionnel pour vous accompagner (voire pour se débrouiller s’il en a les habilitations… chez Ingésens c’est le cas).

Ça me coûte quoi sinon d’acheter ce bien ? Une commission aux intermédiaires (promoteur et commercialisateur/Conseil) mais qui est incluse dans le prix d’achat donc rien à sortir en plus.

Bien sûr, il y a les frais de notaire à payer pour « acter » ; pour le neuf ça représente 2 à 3% du prix et entre 7 et 8% si c’est de l’ancien rénové.

 

Faisons un p’tit résumé de toutes ces choses et termes barbares

Avantages

• pas de stress de gestion puisque l’exploitant s’en occupe pour vous
• idem, pas de temps perdu
• stabilité des revenus perçus
• fiscalité avantageuse que ce soit en micro BIC ou en BIC au réel

 

Points de vigilance et/ou Inconvénients

• santé financière de l’exploitant à vérifier
• l’exploitation étant confiée, cela implique des charges de gestion importantes

 

Les étapes :

1. Vous réalisez l’acquisition d’un logement dans une résidence gérée comptant ou à crédit
2. Une fois achevé, vous en confiez la gestion à un professionnel et signez un bail commercial
3. L’exploitant va ensuite gérer la résidence pour vous (et les autres investisseurs) et tout ce qui y attrait au quotidien
4. Vous percevez vos revenus comme c’est prévu au bail, sans prise de tête
5. Et – c’est le mojns drôle – vous déclarez vos revenus diminués des charges en régime BIC réel, ou de l’abattement de 50% (ou 71%) au micro BIC ; tout ça assisté de l’expert-comptable et de votre Conseil préféré

Exemple

Simone et Ugo sont de jeunes retraités (les veinards ! ok je plaisante ohhhhh…). Ils ont 67 ans, sont mariés et vivent dans leur maison à Trifouilly les Oies.

Plutôt que de consommer l’argent issu des Plans d’Epargne Entreprise et des capitaux retraite de chacun, ils voudraient percevoir des revenus complémentaires car ils touchent en retraite bien moins que pendant leur vie active dû à des périodes où ils ont pris d’autres orientations de vie. Ils aiment voyager, partir voir leurs enfants et petits-enfants et n’ont aucune envie de gérer des locataires ou quoi que ce soit d’autre… ils ont néanmoins pensé à l’immobilier.

Après avoir étudié cela avec leur Conseil, ils décident d’acheter un bien dans une résidence étudiante en construction à Nantes.

L’investissement revient à 180.000€ TTC auxquels il faut ajouter 4.500€ environ de frais de notaire soit au total 184.500€. Les revenus prévus dans le bail commercial sont de ± 1.800€ par trimestre.

La résidence étudiante proposant les services de petit déjeuner, de nettoyage régulier des locaux, de fourniture de linge de maison et la réception ; la TVA va pouvoir être récupérée à hauteur de ± 30.000€.

Ainsi, ils auront déboursé 154.500€ net de TVA. Percevant 7.200€ par an, on obtient une rentabilité brute de 4,67%. Réalisant l’opération au comptant, ils optent pour le micro-BIC et bénéficient d’un abattement de 50% sur leurs revenus perçus, c’est-à-dire qu’ils ne déclareront que 3.600€. Etant dans une tranche fiscale à 30%, ils s’acquitteront de 3.600€ x 30% soit 1.080€ d’impôt sur le revenu et de 3.600€ x 17,2% soit 619€ de prélèvements sociaux (il y a une partie ensuite déductible mais admettons le raisonnement).

Au final, les clients perçoivent 5.501€ de revenus perçus net après fiscalité, ce qui donne un rendement net de 3,56%.