C’est quoi les SCPI ?

SCPI ça veut dire Société Civile de Placement Immobilier. C’est en fait un groupe de plusieurs milliers d’investisseurs (le plus souvent particuliers) dans une société civile, un peu comme une SCI en fait mais avec carrément plus de personnes qui achètent des parts de celle-ci ; on les appelle les associés. Le but de la SCPI est d’acheter un patrimoine immobilier bien plus important, très diversifié avec plusieurs dizaines de millions d’euros d’investissements (parfois même on dépasse le milliard !) afin bien sûr de le louer.

Ok mais comment ça fonctionne une SCPI?

C’est une société de gestion qui assure la vie de la SCPI ; elle se charge pour ses associés de chasser les biens immobiliers, de les acheter, de les mettre en location, de les gérer au quotidien et de distribuer les revenus aux associés le cas échéant.

Il existe plusieurs types de SCPI différentes :

• les SCPI de rendement dont l’objectif est la distribution de revenus aux associés et qui réalisent l’acquisition d’immeubles habituellement réservés aux professionnels car peu accessibles aux particuliers en direct au vu des montants à engager
• les SCPI de capitalisation qui vont fonctionner peu ou prou de la même façon que les SCPI de rendement mais à la différence près que ce type de SCPI ne distribue pas de revenus pour plutôt capitaliser et valoriser le prix des parts détenues
• les SCPI fiscales qui vont aller cibler des biens axés sur la location à des particuliers en s’inscrivant dans une loi fiscale – telle que la loi Malraux ou la loi Pinel par exemple – ou en permettant de pratiquer du déficit foncier ; in fine les investisseurs obtiennent des avantages fiscaux directs s’il s’agit d’une loi fiscale particulière ou indirects s’il s’agit de déficit foncier

Le marché est majoritairement orienté sur les SCPI de rendement qui peuvent se décliner sous ces formes :

• Immobilier de bureaux (activités tertiaires et de services, sièges sociaux…)
• Immobilier commercial (magasins, centres commerciaux, ZAC…)
• Etablissements de santé (EPHAD, SSR, cliniques, maisons de retraite, laboratoires…)
• Immobilier lié à l’éducation (crèches, jardins d’enfants, écoles, résidences étudiantes…)
• Immobilier logistique (entrepôts, centres de tri…)

Le rendement des SCPI de rendement, net de frais et avant tout fiscalité peut être de l’ordre de 4 à 5% par an (et même parfois plus). On peut noter la stabilité des revenus distribués dans le temps.

Le rendement des SCPI fiscales est quant à lui plus faible et se situe en général entre 1,5 et 2% par an à l’issue de la période nécessaire à la construction des logements ou à l’exécution totale des travaux.

Et la fiscalité sur les revenus de SCPI ça donne quoi ?

Les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Vous aurez le choix entre 2 régimes d’imposition :

Dans tous les cas, la perception de loyers entraîne l’application de l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers.

2 régimes d’imposition existent selon votre situation et selon la SCPI :

le régime réel si…

Vous n’avez que des revenus fonciers issus de parts de SCPI
OU si 
L’ensemble de vos revenus fonciers (ceux des parts de SCPI + ceux d’autres biens immobiliers) est supérieur à 15.000€
=
Les revenus fonciers nets (= revenus bruts – l’ensemble des charges) sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17,2%)

Vous POUVEZ
opter pour le régime micro-foncier si…

Vous êtes propriétaire en direct d’un bien immobilier loué nu
ET si
L’ensemble de vos revenus fonciers (ceux des parts de SCPI + ceux d’autres biens immobiliers) est inférieur à 15.000€
=
70% des revenus bruts sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17,2%)

 

NB : dans le cas de la souscription à des SCPI fiscales, le choix du régime réel s’applique de fait, que ce soit dans le cadre d’une loi fiscale ou du déficit foncier. Le micro-foncier est donc impossible.

Si vous veniez à vouloir revendre vos parts de SCPI, l’éventuelle plus-value réalisée (la PV étant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat). Cette plus-value est soumise à l’impôt (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).

Ok mais on doit faire attention à quoi ?

Il convient de s’assurer que :

• les immeubles sont conformes aux nouvelles normes de consommation d’énergie ; de plus en plus de SCPI cherchent d’ailleurs à se faire labéliser
• que la SCPI soit d’une taille significative en volume de capitaux et qu’elle soit investie sur de nombreux immeubles afin de répartir les risques et puis aussi pour assurer la liquidité des parts

Pour autant, une SCPI de taille micro avec un patrimoine naissant n’est pas à exclure car d’autres critères sont à prendre en compte ; et puis ne pas oublier l’adage qui dit que petit poisson deviendra grand et que c’est donc aussi une opportunité de prendre position dès le départ.

Il faut quoi qu’il en soit s’attarder sur le taux d’occupation financier (TOF dans le jargon). C’est quoi ça ? c’est tout simplement le rapport entre les loyers facturés et l’ensemble des loyers facturables aux locataires. Ainsi, si tous les immeubles du patrimoine étaient loués, il serait de 100%. S’il est supérieur à 90%, c’est un critère favorable mais il y a aussi des explications lorsque l’on est en-dessous de 90%… et donc parfois le TOF n’est pas un critère décisif.

On peut aussi cibler le montant du report à nouveau (= RAN = réserves) dont dispose la SCPI et qui lui permet, en cas de difficultés passagères, de faire face. Elle peut piocher dans cette réserve pour maintenir le rendement. Ça peut être pratique dans des années comme 2020 avec la COVID (encore que… la plupart du marché n’a pas eu besoin de « taper » dans la caisse en fait). Comme les points précédents, ça se regarde mais il existe aussi sur le marché des gérants de SCPI qui ont la stratégie de tout distribuer et ne garder que le nécessaire en RAN…

 

Ok je veux en faire moi mais combien ça va me coûter ?

Bonne nouvelle !! L’acquisition de parts de SCPI (tout comme la revente d’ailleurs) ne nécessite pas de se rendre chez son notaire.

En revanche, il y a :

Les frais de souscription :
Assez similaires – au final – à des frais de notaire ou d’acquisition, ils sont en général compris entre 8 à 12% du prix d’achat de la part (mais inclus dans le prix de la part, donc pas à payer en plus), et sont donc acquittés une seule fois lors de la souscription.

Les frais inhérents à la gestion de la SCPI :
Comme dans le cadre d’une location en direct, le gestionnaire prélève pour son actions entre 8 à 12% des loyers encaissés par la SCPI et ce chaque année.

Ok d’accord et après, ça se passe comment ?

• En résumé :
  • Vous devenez en quelque sorte « actionnaires » de la SCPI que vous avez achetée et détenez donc des parts de celle-ci
  • Vous êtes proprio d’une quote-part du patrimoine immobilier détenu par la SCPI
  • Le job de la société de gestion de la SCPI c’est :
    • La recherche et l’achat des biens immobiliers,
    • Leur location,
    • et l’entretien de ce patrimoine
  • La perception de loyers grâce à la location des biens immobiliers lesquels vous sont redistribués par la société de gestion (après déduction des charges et frais)

  Comme support financier, il y a un horizon de placement recommandé qui est de minimum 8 ans et en général de 10 ans. C’est en général plus aux alentours de 15 ans sur les SCPI fiscales car la revente au secondaire, sans avantage fiscal, a pour conséquence une faible attractivité à l’achat… les prix étant fixés par l’offre et la demande.

  L’achat peut se faire « cash » permettant ainsi la perception de revenus complémentaires immédiats ; cela peut s’envisager aussi à crédit. Dans ce dernier cas, votre Conseil saura vous aider dans le montage qui peut s’avérer, contrairement à ce que certains veulent bien dire, assez complexe.

Quels sont les avantages/inconvénients ?

Avantages

• Facile car rien à faire de votre côté ; c’est clé en mains !
• Permet de diversifier votre patrimoine et notamment dans des secteurs de l’immobilier que le particulier ne peut normalement pas investir
• Par la mutualisation sur plusieurs niveaux, on en réduit d’autant les risques (et oui une multitude de biens, des dizaines voire des centaines de locataires, des secteurs géographiques divers – en France ou à l‘étranger – et économiques variés)
• … cela engendrant une stabilité des revenus
• Super accessible à l’achat, la plupart des sociétés ne demandent que quelques milliers d’euros d’investissement de base
• Plus liquide qu’un bien immobilier classique détenu en direct

Inconvénients

• Moins liquide qu’un actif financier car doit être revendu à un tiers au marché secondaire (même si ça se fait bien dans les faits)
• Nécessite un peu de temps pour amortir les frais d’acquisition (mais ça c’est comme dans l’immobilier classique avec les frais de notaire)
• Peut faire relever à l’IFI

Exemples

Jeannette, 63 ans

Jeannette, 63 ans, retraitée de la fonction publique, veut des revenus complémentaires suite à son installation dans le Sud de la France. Elle dispose d’un capital de 100.000€ en qualité de bénéficiaire du contrat d’assurance-vie de sa maman décédée il y a quelques mois.

Après avoir rencontré son Conseil, elle décide de faire l’acquisition de parts de 3 SCPI différentes (afin de diversifier) et reçoit 1.125€ de revenus par trimestre (moyenne de rendement net de frais estimé à 4,50%).

Après fiscalité (ici régime réel ; impôt sur le revenu à 11% et prélèvements sociaux à 17,2%), il lui reste 807€ net par trimestre soit un rendement net de tous frais de 3,23%.

 

Amélie et Mathieu, 40 et 41 ans, 1 enfant

Amélie et Mathieu, 40 et 41 ans, sont mariés sous le régime de la communauté et ont une fille de 3 ans. Ils veulent construire un patrimoine qui leur donnera des revenus complémentaires dans 15 ans et le début des études supérieurs de leur fille. Pour se faire, ils peuvent épargner 650€ par mois.

Sur les conseils de leur expert, ils partent dans un investissement en parts de 5 SCPI différentes pour 150.000€, financés par un prêt classique amortissable.

Ils remboursent 1.052€ par mois pendant 15 ans. Ils reçoivent 1.688€ de revenus par trimestre (rendement idem que l’exemple précédent).

Comme Jeannette, ils passent les revenus au régime réel et déduisent les intérêts d’emprunt et assurance de prêt de leur crédit (39.383€ sur 15 ans soit 2.625€ par an en moyenne). Ils sont dans une tranche à 30%. Les revenus perçus net de tous les frais et impôts/prélèvements sont de l’ordre de 1.201€ par trimestre.

Les remboursements annuels sont de 1.052€ x 12 soit 12.624€.

Les revenus annuels nets sont de 1.688€ x 4 = 6.750€.

La fiscalité à acquitter est de : (6.750€ – 2.625€) x (30% + 17,2%) = 1.947€

Leur investissement de 150.000€ leur coûte donc 7.821€ soit 651€ par mois.